アーキテック株式会社

私たちは外資系企業中心に不動産管理・建築PMを行って参りました。
国内企業様向けにも海外企業向けノウハウや経験をもとに、不動産管理・プロジェクト管理を－ICT技術と組み合わせご提供致します。
日本の職人・施工技術の高さを欧米のプロジェクト理論と結び付け、ICTによる情報共有技術で不動産維持管理を合理化、事業コンセプトとしては、将来の産業構造を見据え、「不動産の長寿化・健全化に向け、最適なFMのあり方」を追求するエンジニアリング会社を目指しています。
また外資系企業様中心に、不動産に関するFM業務、プロジェクト業務に関するRFP作成、SLA作成、KPI指針作成及び第三者評価も行っております。既存ビル管理業務・修繕業務の見直しに有効です。是非ご活用ください。

◆ 弊社の差別化戦略としては下記の4つです。

① 専門性の高いプロ集団→　不動産管理・プロジェクトにかかる中間コストを削減します。　

② 高いリスク管理とレポート能力→　PMP©基本理論に基づき、情報整理、システム化・ビジュアル化を実行します。

③ 不動産管理をDX化→　　情報共有のITインフラは弊社でカスタマイズ。既存ビルのBIMデータベースで建物を机上で再現します。

④ オーナー様・投資法人・AM会社様→施設管理・プロジェクトの企画・計画書、RFP作成・SLA(サービスレベル)作成・KPI構築。　　　　　　　　　　　既存ビルのFM業務・プロジェクト支援（PMO）設備仕様を調査、客観的評価も行います。

◆ FM-PM業務担当の資格一覧

　　　建築施工関係：　一級建築士、設備一級建築士　一級・二級施工管理士　

　　　設備関係：　建築設備士、第二・三種電気主任技術者　第二種電気工事士　危険物取扱者乙種

　　　施設管理：　建築物環境衛生管理技術者、認定ファシリティマネージャー

　　　プロジェクト業務：PMP©　米国ProjectManagement Proffesional, Microsoft Office Scheduling Component（MOSC）

　　　報告書作成他：技術士（衛生工学部門・電気電子部門）不動産鑑定士、宅建士、建築設備士、証券アナリスト

***長期的な視野に立ち、従来のファシリティマネジメント手法の無駄を省きます***

*** ICT技術と日本市場の知識の双方を駆使し、プロジェクトを成功に導きます ****

Concept

2　日本の建設業界とグローバル企業との架け橋となる

◆外資系会社の皆様へ　- 日本の建設会社との交渉は、私たちにお任せください。

弊社は、日本国内の外資系企業、外国公的機関等の施設管理、建設プロジェクト、リノベーション等を専門に扱っています。
日本企業の案件と比べ、外資案件には、コスト管理やリスク管理等、プロジェクトに対する一定のルールがあります。
海外本社への報告事項は、遠隔や時差を克服できるICT技術を活用せざるを得ません。このノウハウはコロナ禍の日本国内でも大いに役立つものです。また海外案件には当たり前の、プロジェクトという概念・定義や、業務のリスク分析等も国内の建設業に応用できる技術です。

◆ 日本の建設業のICT化について

高度経済成長期以降、日本の産業の根幹を担ってきました。しかし、グローバル化、ビジネスのIT化という点では、IT業界、金融業界に大きく遅れをとっています。ただし日本の施工技術は大変優れており、信用できるため、現場に任せておけば上手くいく状況が続いてきました。
これは職人レベルの施工者が、各自高い専門技能を持ち、図面を解読し現場施工で問題解決してきたことに因ります。
人材不足の建設業界において、工期の短縮のため、効率的なプロジェクト推進と分業化が必須になってきています。このための情報共有ツールの整備と、各業務をプロジェクトとして統括する、PMｒ(プロジェクトマネジャー)という組織体系は非常に合理的で、かつコスト削減に効果的な体制です。
当社が進めてきた「竣工時のCADデータと建物の現況を一致させるデータ整備」は、建築BIM・設備BIM技術により、机上での3次元モデリング(建物の再現)が可能になりました。時差や距離を超えて、関係者間での施設管理・不動産プロジェクトの実施・計画が可能です。
この技術は建築計画から施工計画、現場管理と続き、ようやく施設管理へと広がってきました。建物の竣工から除却までの「ビルの一生」に関わりモデルとデータベースを基に建物を管理できる時代です。
弊社はＩＴ技術を建築・建設・管理に結び付け、稼働情報・エネルギー管理等「建物のいま」をビジュアル化して「建物のこれから」にお客様のニーズを映し、より健全な社会資産の維持管理ができるよう、長期的な視点でお手伝いをして参ります。

Cost reduction in FM　　　　　　　　

3　FMコストを削減する工夫

◆３つの自社ツールをご紹介します

①　不動産管理をエンジニアリングの視点で行うので、的確な一次対応が可能。

～不動産管理(FM・BM)にはエンジニアによるマネジメントが有効。

建物維持管理の現場は、各分野の専門技術者や職人さん。直接あるレベルの知識や経験を有するエンジニアが現場を統括することで、無駄な作業や工事を省くことがコスト削減の近道になります。
現場で問題が起こった時、「問題を把握」し「必要にして十分なアクション」を一次対応(初動)で取れるかどうかは問題解決までの時間・コスト、さらにはビル管理の方針にも大きく影響します。

②　報告・問題解決に必要な情報インフラの構築は自社で行う。

～不動産情報の透明化に欠かせない、情報共有のITインフラは弊社で既存ソフトをカスタマイズします。

既存ソフトを自社でカスタマイズするため、低コストで実現、顧客の要望事項や将来の方針変更にも対応できます。
例えば既存DBであるSQL、SQL Server（MS-SQL）、Db2、MySQ等をWEBポータルと組み合わせ、検索機能や履歴をストック、役割ごとのアクセス権を付与して FMDBとして設定致します。
建物・施設・設備図面をリストに表示、必要な帳票類のアウトプットを持った建物管理のFMDB構築を組み合わせることも可能です。
更には、お客様のセキュリティ環境の下で、お使いのイントラネットに組み合わせる等もご相談ください。

③　将来を見据えた不動産管理・エネルギー管理

～不動産DX→ BIMデータベースで長期修繕等の手元計画を可能に。

ファシリティマネジメントのみならず、アセットマネジメント・プロパティマネジメントに必要な図面や資材・機材の仕様情報等をBIMによる3Dで手元管理しては如何でしょうか？
このDBにFMデータを組み込めば現状建物の状態をPCから参照できるほか、将来の増改築・修繕シミュレーションなど、長期のコスト把握に役立ちます。ビルの長寿化、ロングライフサイクルのコストマネジメントにおいて政府も推奨している技術です。
内装情報や、賃貸情報、空室情報を入れればプロパティマネジメントに有効です。
効率的なエネルギーマネジメント--ビル仕様や設備情報をデジタル化することで、ビルのランニングコストの一部である水光熱費の算定比較等も一覧できるようになります。

Advanced Report

4　高度なレポート力

◆レポーティングに必要な要素とは？現場の問題点をブレークダウンして説明します。

①　建物・設備修繕・修理報告をわかりやすく図式化したレポート

インテリジェントビルとして、より複雑なパッケージとなっ建物・設備の仕様は、一般的にわかりづらく、改修や修繕工事の中身も、技術的な基本知識がバックグラウンドとして必要になります。
私たちのレポートでは、お客様の不動産の維持管理や運用にかかわる建物・設備のしくみを、ビジュアル化し、技術的な内容もわかりやすくご説明します。
工事計画書作成時には、問題点、解決オプション、100％解決できるのか、将来の発生可能性やその場合の仕様やコスト等も含め、コンサルテーションを含めご報告いたします。

②　建物の劣化、今後の課題を知るER（エンジニアリングレポート）

エンジニアリングレポートは建物診断とも呼ばれ、投資不動産の売買時には鑑定評価書とともにでゅーでりの意向も苦になります。
経年劣化した建物の維持管理作業を、長期的な計画のもとに実施してなかった場合には、建物の現況の問題点を知る良い契機にもなる診断書です。
建物の専門家、各設備の専門家が、複数人で建物の見えにくい場所も含め劣化診断を行います。
図面と現況が一致していない建物も、実際には存在します。竣工後数十年たって実施された劣化診断において、建物の主要構造部である躯体部分や主要な床下等の構造、屋根裏の仕様等、もともと竣工当時から図面と異なっていたという建物も見かけることがあります。
日本では比較的簡易に済ませてしまう建物資産価値判定作業ですが、実際のところ建物の中身まではよくわからないで売り買いされてしまう場合も多いようです。
当該建物の長寿化を目指す視点がより強くあれば、日常の建物管理・保守の品質向上により、建物の劣化は防げるのだと認識していくでしょう。

③　不動産の鑑定評価書における技術資料の提供

　　～不動産の鑑定評価書に建物の保全保守の情報や物理的劣化を反映させていくこと

建築関係法令下での有効利用（作図支援）

従来の接道条件や、画地条件に合わせたボリュームチェック（3Dモデリング）。

敷地形状に合ったCＡＤ図作成や、設備を含めたＢＩＭ図を敷地形状等に合わせて作成致します。

維持管理の状態を建物の資産価値に反映させる

建物は日々劣化していきますが維持管理の仕方で、耐用年数は大きく異なります。所有者の意思による管理の良しあしを不動産の価格に反映させるというのは当然の考え方かもしれません。管理の良しあしをどう考えるか、AM・ポートフォリオ理論に必要な管理の評価書をご提案します。

建物資産価値の精緻化---　法的規制から、メンテナンス性から当該建物は最適か

将来のビルの資産価値についてシミレーションしたい場合、LCCM　管理メンテナンス性も含め評価します。

例えばビルの一生という長期的な視野のもとでのLCC（ライフサイクルコスト）に立った建物評価や、地域の社会資産の構成要素としての不動産の評価手法等。金融工学に基づく算式等によるアプローチではなく、技術者ベースで個別不動産の改修コスト、仕様や構造を重視しコストマネジメントを行っていくことは、評価軸を足していく作業になります。

- - - - 不動産取引や証券化において、より実態を反映した資産評価を求める場合
      - ポートフォリオ内での複数不動産間の立体的な比較を行う場合。
不動産評価における物理的根拠を提示します

不動産は株式市場のような定型市場がなく、土地に固有した個別性が大きい資産のため、相対比較は困難という従来の考え方がありました。不動産のＬＣＣの考え方を前提条件とした資産評価が浸透することで、社会資産としての不動産を、安全かつ最適な状態で、管理維持し、長寿化していくことが、今後のインフラ整備計画としては望ましい考え方だと私たちは考えます。

Strategic Facility Management

5　予防保全と長期的なFM戦略

◆日常点検の「気づき」「現場調査」も大切な建物情報です

定期的に提出される建物・設備の保守報告書も、時系列で追って現在の状況を正確に把握することが大切です。現場では毎回異なる担当者や管理者が何となく点検を行い、検証を行わないために、修繕のタイミングを逸してしまうことも少なくありません。
建物も生き物と同じで、毎回変化しています。些細な変化や数値を見逃さないよう、建物・設備の専門家が現場を正しく把握しておくことが重要です。
定期点検や日常の現場確認時の指摘や気づき等、故障や改修のヒントが隠されているかもしれません。細かい事実も漏れずに記録、データベースに収めることで故障原因追及や　将来の回収範囲の把握に役立ちます。

◆ 事後保全からいかに予防保全に切り替えてコストを抑えるのか、弊社のレポートはこのような視点で作成されています。

①　専門的に高度な建物・設備修繕・修理報告をわかりやすく図式化します

②　時系列の建物保守データ、事後保全時の状態を分析し、予防保全のヒントとして適切な保守計画を立案します。

③　建物・設備に必要なメンテナンス計画し、実耐用年数を延長します。

Performance

6 FM/PMはマネジメント・人材が全て

◆海外企業・公的機関からも　業務への姿勢で高い評価を受けています

①　ニッチな市場、かつオールインワンの視点で

日本不動産市場は大手ゼネコンの完璧なオールインワンの技術力に支えられてきたと思います。
組織内に細分化された技術分野は、時として現場力を削ぐ原因にもなります。
然し乍ら、時に施設管理業務では幅広い知識と経験、オールインワンを求められることも少なくありません。
突然の故障にどう対応するのか、迅速かつ的確な問題解決能力を求められます。現場対応力は、まさに人間力。長い現場経験と理論に基づくものです。

②　日本の技術力を最も効率的に利用する

～日本不動産管理で日本の建築・整備・技術力を最も効率的に利用する
不動産は、立地も仕様も個別性が強く、二つとして同じものがありません。建物・設備は日本国内の市場環境、建築設備の実態を周知した上で、プロが交渉し、建物・設備の仕様コストにおいて最善の選択肢を得ることができます。
弊社を不動産管理の窓口にすることで施設保守管理が効率化に繋がります。

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